לאחרונה דובר רבות על מחזור והוזלת עלות המשכנתה ||| מהיא ההלוואה שנקראת משכנתה או משכנתא, ומה השפעתה על כלכלת הבית ||| האם כל אחד יכול לחשב מסלול מחדש עם משכנתה משופרת ||| איך נוכל לבדוק את נתוני המשכנתה בכלי עזר אובייקטיבי ||| כל הפרטים והטיפים בהמשך…
המשכנתה בחיינו
משכנתה היא ההוצאה הכספית או ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר שיש לזוג צעיר בחייו. המשכנתה תלווה כל זוג שנים רבות, בעיקר בתקופה האינטנסיבית והיקה ביותר בחיים, של בניית הקן המשפחתי וגדילת המשפחה עם תוספת של ילדים על המשמעות הכספית הכרוכה בכך. עבור רוב הישראלים ההוצאה החודשית הכבדה ביותר היא החזר המשכנתה.
עפ"י נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לשנת 2018 רק 66.5% משפחות גרות בדירה בבעלותם (28% גרים בשכירות) ומתוכם 39% משלמים משכנתה ורובם הם משפחות צעירות. תשלום המשכנתה החודשי הממוצע היה כ- 3,900 שקלים בשנת 2018.
הבלוגרית הסולידית, גורסת שעלינו לחסל את המשכנתה מוקדם ככל האפשר כי לדעתה, חיסול מוקדם של המשכנתה הוא הביטוי המוחשי ביותר לשחרור משעבוד בעת המודרנית, ועבור רוב האנשים הוא מהווה תנאי הכרחי בדרך לחופש כלכלי. עוד טוענת הסולידית כי לסילוק המשכנתה נלווים שורה של יתרונות פיננסים ופסיכולוגיים. ככל שתקדימו לכסות את ההלוואה, כך תקטן רמת ההוצאות שלכם ושיעור החיסכון הנקי שלכם יגדל משמעותית. הדבר יקצר באופן דרמטי את הזמן הדרוש כדי להגיע למצב שבו סך הכנסותיכם מהון, עולה על הוצאותיכם השנתית. בפשטות, ללא משכנתה, החסכן האגרסיבי עשוי להגיע לעצמאות כלכלית תוך פחות מ-5 שנים. כשאתם מחזירים את המשכנתה, התשואה על ההון היא למעשה הריבית שנחסכת מכם. אם, לדוגמה, יתרת המשכנתה שלכם היא 200,000 שקלים ואתם משלמים עליה ריבית קבועה לא צמודה של 3% בשנה, הרי שחיסול מוקדם של המשכנתה שקול לתשואה של 3% על פיקדון של 200,000 שקלים, כמו שבנג'מין פרנקלין Benjamin Franklin אמר לחבר: A penny saved is two pence clear כלומר, כסף שחסכתם הוא כסף שהרווחתם.
הערה: קרוב לוודאי שבנקאי המשכנתאות שלכם ינופף באוויר את המושג לוח שפיצר. לא להיבהל ולא לחשוש מהמושג המיתולוגי הזה כי לוח שפיצר (קרוי ע"ש המתמטיקאי היהודי-אוסטרי סימון שפיצר Simon Spitzer 1826–1887) הוא בסך הכול לוח מספרים המייצגים את לוח הסילוקין של משכנתה נתונה, בהנחה שהתשלום התקופתי (על החוב כולו, ללא חלוקה לקרן וריבית) קבוע ולא צמוד למדד יוקר המחיה (או מדד אחר).
בנק ישראל משנה את הכללים
לאחרונה התפרסם שבנק ישראל עומד לבטל את המגבלה על ריבית הפריים Prime Rate של המשכנתאות החל מינואר 2021. בנק ישראל קבע כי תבוטל המגבלה לפיה ניתן לקחת רק 1/3 מהמשכנתה בריבית פריים ומכניסת ההנחיה לפועל, תוכלו לקחת 2/3 מהמשכנתה על בסיס ריבית הפריים. הפרסום נעשה לאחר דיונים בין ח"כ יאיר לפיד ומיקי לוי, נגיד בנק ישראל פרופ׳ אמיר ירון והמפקח על הבנקים יאיר אבידן.
מספר יו”ר האופוזיציה ח”כ יאיר לפיד: "בחודש יולי פניתי לנגיד בנק ישראל בנושא והצגתי לו תוכנית שתקל מאוד על תשלומי המשכנתה של משפחות בישראל. אני שמח מאוד שהמלצתי התקבלה ובנק ישראל מבצע את הצעדים הנדרשים. במציאות של היום, בה הריבית של בנק ישראל עומדת על 0.1% ואין שום אופק נראה לעין להעלאה דרמטית של הריבית, מתבקש לשנות את הרגולציה, גם אם באופן זמני. אם נאפשר לציבור בחמש השנים הקרובות לעבור לשני שליש משכנתה בריבית משתנה, ונשמור לו את האפשרות לחזור בכל רגע נתון לריבית קבועה, זה יהיה שווה לפחות מאות שקלים בחודש למשק בית נטו, ועדיין ישמור עליו מפני הסיכון".
נכון לדצמבר 2020, ריבית הפריים שמחושבת כריבית שבנק ישראל מודיע עליה מדי חודש (נכון להיום כ- 0.1%), בתוספת מרווח הריבית המקובלת בבנקים בישראל שהיא 1.5%. פועל יוצא מכך הוא שריבית הפריים+ של המשכנתאות בשנים האחרונות היא כ-2%.
קצת היסטוריה
ריבית המשכנתאות היא חלק חשוב מההחלטה על היכולת לרכוש דירה. זכור לי שהורי שילמו משכנתה שבתום התקופה שלה היתה חלק מזערי משכרם כי בשנות ה-50 של המאה שעברה, ניתנו משכנתאות עם ריבית בלבד וללא הצמדה למדד, וכך המשכנתה, שאז קראו לה משכנתא, הפכה בשנות ה-70 של המאה שעברה, לסכום מגוחך בגלל האינפלציה ועליית השכר שהיה צמוד לשכר.
בשנות ה-80, כשלקחנו משכנתה לראשונה, עשינו שופינג בין הבנקים, והמשכנתא הכי טובה שמצאנו היתה צמודת מדד (ואז האינפלציה היתה מטורפת) בתוספת ריבית של 7.5%….כן, קשה להאמין שזו היתה הריבית ששילמנו.
בשנת 2011 חשש בנק ישראל מעלייה דרמטית של הריבית שהייתה אפסית כמעט וכתוצאה מעלייה כזו לווים שכידוע רובם צעירים עם ילדים, עלולים ליפול לבור פיננסי כתוצאה מעליה דרמתית בשיעור הריבית, ולכן החליטו להגביל את היכולת לקחת משכנתה בריבית פריים לכדי עד 1/3 מסך הלוואת המשכנתה.
האלטרנטיבה שניתנה ללווי המשכנתאות הייתה משכנתה במסלול של ריבית שמשתנה כל 5 שנים, בהתאם לתנאים באותה נקודת זמן. כדי שהבנקים לא יספגו את ההפסדים אם הריבית תעלה בפרק הזמן הזה, הם גבו מראש ריבית גבוהה יותר, כך שלווי המשכנתאות שילמו יותר על המשכנתה רק למקרה של עליה משמעותית בשיעור הריבית. בפועל, בעשור האחרון הריבית נמוכה מאד והלווים משלמים ריבית גבוה משמעותית משיעור הסיכון שהריבית היתה אמורה לגלם בתוכה.
מה עושים
השינוי בהנחיות בנק ישראל, דורש מכל אחת ואחד, לבדוק את חוזה המשכנתה שלכם עם הבנק ולעשות בדיקה של החיסכון שתקבלו כתוצאה ממחזור המשכנתה והתאמתה לתנאים החדשים. החיסכון שכל אחד יכול לקבל הוא בין 200-500 שקלים בחודש (תלוי בסכום יתרת המשכנתה, הריביות שהסכמתם עליהם לעומת הפריים היום, האם יש לכם תחנות יציאה מהחוזה ללא תשלום קנס או עמלה ועוד).
חשוב לדעת שלאורך חיי המשכנתה מדובר על סכום ניכר שמצטבר למאות אלפי שקלים שיופנו לרווחת חייכם במקום לרווחת חיי הבנקאים שלכם.
איך תחשבו את החזר המשכנתה האופטימלי שלכם
החזר משכנתה אופטימלי הוא סכום שתוכלו לחיות איתו בשלום בהתאם לרמת ההכנסות שלכם, גם בימים שיש בהם הוצאה בלתי צפויה לפרק זמן קצר ואף לחסוך לחופשה או שדרוג הרכב. על מנת להגיע להחזר אופטימלי פעלו עפ"י המדריך הבא:
- חברו את סך כל הכנסות הנטו שלכם (שכר, קצבת ילדים וכו')
- סכמו את סך ההוצאות הקבועות ששלכם (חינוך, רכב, ארנונה, חשמל, מים, כלכלת הבית, תקשורת ועוד)
- הפחיתו מההכנסות את ההוצאות וזו ההכנסה הפנויה שלכם
- את ההכנסה הפנויה חלקו ל-3 או ל-4 ותקבלו סכום החזר חודשי הנחשב בעיני הבנקאי שלכם, להחזר משכנתה שאינו מסוכן והבנק יוכל לסמוך על החזרי המשכנתה שלכם ולהציע ריבית טובה יותר לסכום זה
- בדקו ב-3 עד 4 בנקים למשכנתאות בנוסף לבנק בו מתנהל הח-ן עו"ש שלכם, לקבלת הצעת מחיר למשכנתה שאתם רוצים לקחת, על מנת למחזר את המשכנתה היקרה שלכם. הסכום יהיה יתרת החוב משכנתה שיש לכם היום
- תקבלו מהבנק, את % הריבית וגם את סכום ההחזר החודשי החדש
האם כל אחד יכול למחזר משכנתה
התשובה היא כן רבתי. שלא יספרו לכם בבנק המשכנתאות שלכם שאי אפשר או לא כדאי. זה קצת עבודה אבל טמון בחובה הרבה כסף שתוכלו להשתמש בו לצרכים אחרים בחייכם. עפ"י ההנחיות המחייבות את הבנקים, שבנק ישראל פרסם, אלה התנאים למחזור משכנתה:
- כל אדם שנוטל משכנתה, רשאי להחליף את המשכנתה הקיימת, במשכנתה חדשה (מיחזור משכנתה)
- מיחזור משכנתה הוא שילוב של שתי פעולות נפרדות: נטילת משכנתה חדשה והחזר מלוא סכום המשכנתה הקיימת בתשלום אחד (פירעון מוקדם מלא), מכספי המשכנתה החדשה.
- לבעל המשכנתה הזכות לבחור האם לקחת את המשכנתה החדשה מאותו הבנק ממנו לקח את המשכנתה הקיימת או מבנק אחר
- אין מגבלה על מספר הפעמים בהן ניתן לבצע מיחזור משכנתה (כפוף לתנאי ההלוואה ולתשלום עמלות)
- מיחזור משכנתה יתאפשר רק אם יתקיימו 2 התנאים הבאים:
- על הסכום שנותר לתשלום במשכנתה הקיימת להיות לפחות 10% מסכום המשכנתה המקורי
- בעל המשכנתה עומד בדרישות ובתנאי הבנק לקבלת משכנתה חדשה
החלק הכי חשוב בקבלת ההחלטה
אחרי שריכזתם את כל הנתונים ויש בידיכם מספר הצעות למשכנתה החדשה שתחליף את המזכנתה הקיימת, אנחנו מציעים לכם להיעזר באתר מחשבון המשכנתאות שהוא אובייקטיבי ולא שייך או ממומן ע"י גוף המושפע מאינטרסים של הבנקאים הישראלים.
Mortgage Calculators הוא אתר אינטרנט שפועל יותר מעשור לטובת צרכנים נבונים ואחראים, ומציג בכלים פשוטים ובגובה העיניים את הנתונים שיעזרו לכם לקבל החלטה צרכנית נבונה, בתהליך לקיחת המשכנתה, כאמור, ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר בחייכם. בין הכלים שמעמידים לרשותכם באתר זה תמצאו מחשבון תשלום חודשי, חישוב דרישת ההכנסה המינימלית (כלי עזר לרוכשי גירה אובית בכדי לחשב את ההכנסה המינימלית הנדרשת לקבלת משכנתה כלכלית) ועוד.
כנסו לדף חישוב המשכנתה המוצעת ותלמדו על התפתחות החוב בשנים הבאות (הערה: הכלי הוא אמריקאי וכתוב בדולר ארה"ב אבל אפשר להתייחס למספרים בשקלים ולקבל התוצאות בשקלים גם אם יש את הסימן $ לצד כל ערך מספרי)
מידע נוסף
במידה ונתקלים בקשיים בתהליך, כי הבנקאי שלכם עלול להיות פחות מעוניין להיכנס לתהליך מיחזור המשכנתה, קראו עוד באתר בנק ישראל וגם באתר כל זכות.
בהצלחה